【不動產上課筆記】房屋租賃解析：出租買賣不破租賃？不定期租約？租約公證
1、貧者因書而富，富者因書而貴，富貴者因書保有富貴。
2、受教育要付出代價，不受教育付出的代價更大。
3、純粹租房的房客，沒有優先承購權（優先承購的為租基地建屋的 民104條）
4、台北101大樓與市政府彼此可以優先承購。
5、地上權：台北101、微風南山、晶華酒店、SOGO #漂亮的地只租不賣
6、某仲介公司祖訓：購入的地只租不賣。
7、短期投資通常賺不了什麼大錢，擺到忘記才賺得多。
8、專門買賣凶宅的投資客，買了之後再專賣給開宮廟的，對裡面的阿飄也好，幫他超渡。
9、105年以後買的都是房地合一稅。
10、給小孩現金，不要給小孩房地產（會被課贈予稅），而是要給他錢，讓他買房。一人贈予免稅額：年底244、年初244=488 ×2（父母2人）=976
11、空屋、自住
#帶租出售 的房子最麻煩（因小失大）寧願騰空再來賣，小心左右為難被卡：你願不願意買，不願意買的話，請你搬。
12、買到帶租約的房子，自己要拿正本，原屋主拿影本報稅用。最好是換租約，2個月終止租約。
13、買賣不破租賃 民法425
要破不定期租約，就賣屋，由下一手趕房客。
14、包租公包租婆才需要怕課稅，一般只有一兩間不需要，怕繳稅而逃漏稅、偽造租約惹上偽造文書的刑事責任才麻煩。
15、等於兩萬，不到兩萬：不用扣繳，2萬以上扣繳、二代健保
二代健保2.11%>3%（未來健保3.0）
租賃所得稅，預扣繳率10%
如果房東想要實拿5萬，就要把代扣10%和二代健保2.11%算進去
5萬÷0.8789（×1-（10%+2.11%））=56889
16、實收租金金額/0.9=契約租金金額。
房租遲交違約金應該怎麼算？
何謂租賃三要素 ?
租金（民法第442條）、
租押金（土地法第99條）、
期限（民法第442、449、451條）
租金 、押金有規定上限嗎？
租金依照土地法第97條：城市地方之租金，以不超過土地及建築價額百分之十為限。
但土地法只有政府遵守，民間根本沒有在遵守，所以實際上是依照民法第442條，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者不在此限。
何謂不定期租約 ? 如何解除不定租約 ?
1、民法第422條：不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，為不定期之租賃。
2、民法第451條：租賃期限屆滿後，承租人為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為不定期限繼續契約。
何謂買賣不破租賃？
民法第425條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。
前項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
換言之，經過公證五年內的不動產租賃契約，以及不定期租約，不受買賣不破租賃的保護。此外，要破不定期租約，就要賣屋，由下一手趕房客。
租約要不要公證？ 公證有何好處？
房東的租賃公證之優點：
1、租金
2、違約金
3、期限屆滿後交還房屋，不用訴訟，可逕受強制執。
房客的租賃公證之優點：
1、房東不用返還保證金，不用訴訟，可逕受強制執。
2、租約逾五年或未定期限者，方可適用買賣不破租賃。
租賃公證之缺點：
1、需要繳交公證費以及租賃所得稅。
2、不能夠辦自用房屋稅、地價稅，未能享有相關自用優惠。
租賃所得如何申報 ?
租賃所得稅，預扣繳率為10%。
房客有無優先購買權？
沒有，只有基地承租人才有。
公益出租人有何稅賦優惠減免 ?
見下面表格公益出租優惠一覽表。
附件表格
房屋租賃契約
公益出租優惠一覽表
公證費用標準表
延伸閱讀 其它文章
不動產上課筆記
【不動產上課筆記】工業宅有什麼優點？工業宅缺點是什麼？建築執照分為哪些？違章建築何時以前為既存違建？
【不動產上課筆記】房屋租賃解析：房屋出租買賣不破租賃？不定期租約？租約公證
【上課筆記】繼承實務：什麼是拋棄繼承？限定繼承？因為繼承而負債還有救嗎？
【上課筆記】不動產特殊標的物：國宅、軍宅、合宜住宅、所有權、地上權、使用權
【不動產防騙教戰】房屋買賣詐騙：最衰賣屋挨詐1600萬、付款2成就過戶 買家人間蒸發
【法律】鄭麗燕法官的課（一）如何假租屋真詐財？房屋詐騙：房東房客多注意
其它不動產相關文章
【居家】「輕品巧室」時尚高品質定規系統櫃的代名詞，輕鬆擁有義式品味家居生活
【金融】銀行審核個人企業財力證明：貸款原則「5P原則」、如何提高過件率
【不動產新聞】北市府放棄六張犁社宅DE基地 議員抨柯文哲陷「自償率緊箍咒」
【不動產風水12】文昌位在風水上對學業、事業有影響嗎？
【不動產風水11】住宅選址大忌、宜前有抱後有靠
【不動產風水10】大門風水2：門內風水之禁忌、屋內廁所風水位置注意
【不動產風水9】生肖與大門有什麼關係？大門該用什麼顏色好？
【不動產風水8】原來客廳這些東西萬萬不能擺？居家風水禁忌要避免，擺這些東西，風水大師都解不開？！
【不動產風水7】陽宅風水多子多孫多福氣：給想要添男丁兒子的參考
【不動產風水6】住宅廁所方位：廁所對大門破解的方法
【不動產風水5】住宅大門出入口應注意哪些？漏財格局一定要避免！
【不動產風水4】陽宅風水坐向、房屋陽台、大門方位：陽台是住宅的財位，勿亂改壞財位
【不動產風水3】房屋室內裝潢：電視牆方位該如何擺？電視對客廳風水有什麼影響？
【不動產風水2】「坐北朝南帝王向」、「坐南向北穩穩賺」房屋還有哪些面向可以成富豪？
【不動產風水1】什麼樣的房屋宅基地，才是心中的「風水寶地」呢？
【命理風水】 一命二運三風水四積德五讀書六名七相八敬神九交貴人十養生十一擇偶
【不動產】購買房子風水注意事項 | 整理24點簡單看風水懶人包
【不動產】新北市林口《中悅松苑》× 陸潔民：藝術收藏，從喜歡開始！
【不動產】新北市●林口《中悅松苑》林口地區的指標性豪宅~賞屋分享
【不動產】未辦繼承標售：別讓財產睡著了! 逾15年仍未辦理繼承登記，國有財產署將依法公開標售
【住】台北市六張犁社會住宅申請資格，如何申請公宅抽籤？要準備哪些文件？
【不動產新聞】地上權豪宅：台北市信義區唯一單價沒破百萬 「台北花園」Taipei Gardan
【不動產新聞】地上權住宅「租金投報近6%」不只包租公 大齡自住客也愛
【不動產新聞】出租為主流 承購地上權住宅 置產另類新選擇
【不動產新聞】夾層屋、二次施工，挑高建案該注意的風險安全
【不動產新聞】台北市「住二山限區」都更 最快下半年放寬
【不動產新聞】「帝品苑」停車位違建騙上億 檢痛批：「奸商」求重刑
